Forbedringsbegrebet og beslutningskompetence
Udførelse af modernisering og forbedringer i alment byggeri hænger tæt sammen med beboerdemokratiet. Det er afdelingsmødet, der træffer beslutning om udførelse af moderniserings- og forbedringsarbejder af generel karakter. Reglerne herom er i almenboligloven og i bekendtgørelse om drift af almene boliger med videre.
Lejeforhøjelse
Lejeforhøjelse for forbedringsarbejder skal godkendes af kommunalbestyrelsen, inden arbejdet går i gang. Overstiger lejeforhøjelsen ikke 5 procent af lejen, kan forhøjelsen dog gennemføres uden kommunalbestyrelsens samtykke.
Hvordan fordeles lejeforhøjelsen?
Lejeforhøjelsen fordeles sådan, at lejefordelingen efter den indbyrdes brugsværdi opretholdes. Det betyder, at boliger med forskellig brugsværdi også vil få forskellige stigninger i m²-lejen. Det er en forudsætning for den procentvise ens stigning, at moderniseringen eller forbedringen medfører den samme relative forøgelse af brugsværdien.
Eksempler på forbedringer der øger brugsværdi
Som eksempel på forbedringer, der medfører samme faktiske forøgelse af brugsværdien (og altså ikke medfører samme relative forøgelse) kan nævnes udskiftning af køkkener, hvor køkkenerne såvel før som efter forbedringen er ens, men hvor lejlighedernes bruttoetagearealer er væsentligt forskellige. Som et andet eksempel kan nævnes installation af dørtelefoner.
Forhøjelse som følge af moderniseringer og lignende kan tidligst varsles til ikrafttræden fra det tidspunkt, moderniseringen eller forbedringen tages i brug.
Individuelle forbedringer
Der er to typer af individuelle forbedringer i alment byggeri, forbedringer med hjemmel i den almene lejelov og forbedringer med hjemmel i almenboligloven.
Hertil kommer lejerens ret til at foretage sædvanlige installationer, antenner og hjælpemidler gælder også i alment byggeri
Lejerens installationsret
Lejeren har nogle muligheder for selv at forbedre boligen. Ønsker lejeren for eksempel et nyt køleskab, kan lejeren bruge installationsretten. Lejeren betaler selv og kan tage det med ved fraflytning. Det er afgørende, at der er tale om sædvanlige installationer som for eksempel:
- komfur
- køleskab
- vaskemaskine
- emhætte
- el-sug
- termostatventiler
- ressourcebesparende installationer, der for eksempler sparer på vandet
Det er et krav, at du giver besked til udlejeren om installationen, inden installationen foretages.
Uenighed mellem lejeren og udlejeren om lejerens installationsret afgøres af beboerklagenævnet.
Råderet
I den almene lejelov er der fastsat regler om lejerens ret til at udføre individuelle forbedringer og til at modtage en godtgørelse herfor ved fraflytning - den individuelle råderet. Retten omfatter ikke hårde hvidevarer. Ud over at udføre forbedringer har lejeren ret til at flytte og fjerne ikke-bærende skillevægge og at opsætte skillevægge i sædvanligt omfang. Lejeren har ikke ret til godtgørelse for skillevægsarbejder, medmindre de indgår i en forbedring.
Herudover har afdelingsmødet kompetence til at vedtage, at der kan udføres andre forbedringsarbejder - den kollektive råderet. Reglerne om den kollektive råderet fremgår af § 37 b, stk. 1, i lov om almene boliger m.v. De påtænkte arbejder finansieres med annuitetslån med maksimal løbetid på 30 år.
Den individuelle råderet indebærer, at lejere har ret til at foretage forbedringer i lejligheden, og få udbetalt en nedskrevet godtgørelse herfor ved fraflytning. Herudover kan afdelingsmødet beslutte, at der kan gennemføres andre arbejder vedrørende den del af det lejede, der ligger udenfor selve boligen. Fælles gælder, at arbejderne skal være rimelige og hensigtsmæssige. Der henvises til kapitel 18 i bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v.
Råderetten indebærer, at lejeren har ret til en maksimal godtgørelse ved fraflytning for forbedringsarbejder, der er omfattet heraf på 138.726 kr. (2023-sats). Udlejeren kan indgå aftale med kommunalbestyrelsen om, at beløbsgrænsen forhøjes, dog således at godtgørelsen højst kan udgøre 201.638 kr. (2023-sats).
De beløb, som indgår i beregningen af godtgørelsen, reguleres årligt efter udviklingen i nettoprisindekset. Den oprindeligt beregnede godtgørelse nedskrives over mindst 10 og højst 20 år afhængig af arbejdernes forventede holdbarhed, medmindre der aftales en hurtigere nedskrivning mellem lejeren og udlejeren under hensyn til arbejdernes karakter. Når arbejdet er udført, beregner udlejeren godtgørelsen på grundlag af afholdte og dokumenterede udgifter. Der ydes ikke godtgørelse for særlige energiforbrugende installationer. Den lejer, som flytter ind efter en lejer, der har forbedret boligen, skal betale den udgift, som afdelingen har haft ved at betale godtgørelsen til den fraflyttede lejer. Den nye lejer kan vælge at betale godtgørelsen kontant eller via en lejeforhøjelse. Godtgørelsen udbetales af udlejeren ved lejerens fraflytning.
Uenighed mellem lejeren og udlejeren om lejerens råderet afgøres af beboerklagenævnet.