Forbedringer kan resultere i huslejestigninger, da forbedringer forøger det lejedes værdi, modsat vedligeholdelse, som ikke kan medføre huslejestigninger.
Ethvert arbejde beskrives derfor enten som et forbedringsarbejde eller et vedligeholdelsesarbejde, eller det kan opdeles i en vedligeholdelsesdel og en forbedringsdel.
Lejeforhøjelser
For ejendomme omfattet af den private lejelovgivning hænger retten til at kræve lejeforhøjelse og forbedringer sammen.
Det er ikke muligt at opstille en udtømmende liste over, hvad der er forbedringsarbejder, og i hvert tilfælde må der fortages en konkret vurdering af, om arbejdet har medført en øget brugsværdi af det lejede.
Visse typer af arbejder betragtes som forbedringer, fx foranstaltninger, der øger ejendommens forsynings- og afløbskapacitet.
Forbedringer vil ofte være forbundet med, at der samtidig gennemføres vedligeholdelsesarbejder. Det er alene forbedringsdelen, der kan danne grundlag for en lejeforhøjelse. Et eksempel er en tagudskiftning, hvor der samtidig foretages isoleringsarbejder. Her kan isoleringsarbejderne danne baggrund for forbedringsforhøjelse, mens udskiftningen af taget normalt betragtes som vedligeholdelse, som udlejer ikke kan kræve forbedringsforhøjelse for.
Der gælder forskellige varslingsprocedurer i ejendomme, hvor kun lejelovens regler gælder, herunder småejendomme, i kommuner med huslejeregulering (uregulerede ejendomme) og for ejendomme, hvor boligreguleringslovens kap. II-V gælder (regulerede ejendomme). Endvidere gælder der forskellige regler afhængig af, om der i ejendommen er etableret beboerrepræsentation.
Beregning af forbedringsforhøjelser
Udlejeren kan efter forbedringens gennemførelse forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende.
Det er den faktisk afholdte anlægsudgift, der danner udgangspunktet for vurderingen af, om udgiften er afholdt med rimelighed.
I udgifterne kan ud over rene håndværkerudgifter indgå honorarer til teknikere og anden sagkyndig bistand for bygherren, ligesom udgifter til byggelånsrenter kan medtages.
Tilsvarende skal udgifterne reduceres med opnåede rabatter, tilskud til arbejdets gennemførelse og sparet vedligeholdelse af de indretninger, der udskiftes.
Efter praksis tages ved beregningen af forbedringsforhøjelsens størrelse udgangspunkt i ydelsen på et sædvanligt langfristet realkreditlån til finansiering af ombygningen på det tidspunkt, hvor belåning ville kunne gennemføres, dvs. typisk umiddelbart efter arbejdets afslutning.
Forbedringsforhøjelser er som hovedregel permanente lejeforhøjelser, som fortsætter på det grundlag, hvorpå de er beregnet, selvom renteniveauet senere ændres. Det skyldes blandt andet, at lejeren har fået en brugsværdiforøgelse af det lejede, og at udlejeren har pligten til at vedligeholde og forny det forbedrede.
Fordeling af forbedringsforhøjelsen
Der er flere mulige fordelingskriterier. Fordelingen kan ske efter bruttoetageareal, gældende leje, som ligelig fordeling eller efter en opgørelse af udgifterne vedrørende det enkelte lejemål.
Forbedringsforhøjelser vedrørende køkkenmoderniseringer og etablering eller forbedring af toilet og bad fordeles fx typisk efter afholdte udgifter i de enkelte lejemål. Det samme gælder i et vist omfang udskiftning af vinduer med ét lag glas til vinduer med termoruder. Udgifter til isoleringsarbejder fordeles typisk efter bruttoetageareal, i det omfang forbedringen kommer flere lejemål til gavn.
Varsling af forbedringsforhøjelse
Der er forskel på proceduren ved varsling af forbedringsforhøjelse for regulerede og uregulerede ejendomme og for ejendommen med og uden beboerrepræsentation. Desuden har forbedringsforhøjelsen størrelse betydning for, hvilken procedure der skal anvendes.
I regulerede ejendomme, hvor en forbedring, vil medføre lejeforhøjelse, der sammen med forbedringsforhøjelser for de seneste 3 år overstiger 110 kr. pr. m² pr. år, gælder der særlige regler om varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder. Er der beboerrepræsentation i ejendommen gælder der særlige regler om inddragelse af beboerrepræsentationen.
I regulerede ejendomme, hvor en forbedring, vil medføre lejeforhøjelse, der sammen med forbedringsforhøjelser for de seneste 3 år overstiger 218 kr. pr. m² pr. år, gælder der udover ovenstående regler særlige regler om tilbud af erstatningsbolig.
I uregulerede ejendomme og småejendomme gælder der ikke specielle regler for varsling af iværksættelsen af forbedringer. Dog gælder de almindelige regler om, at udlejer skal varsle iværksættelsen med seks uger eller tre måneder afhængig af, om arbejdet er til væsentlig ulempe for lejeren eller ej.
I regulerede og uregulerede ejendomme med beboerrepræsentation, hvor en forbedring, vil medføre lejeforhøjelse, der sammen med forbedringsforhøjelser for de seneste 3 år overstiger 69 kr. pr. m² pr. år, gælder der særlige regler om, at udlejeren skal inddrage beboerrepræsentationen, før udlejeren kan varsle iværksættelse af forbedringer. I regulerede ejendomme vil inddragelsen typisk ske i samme proces som varslingen af iværksættelsen af forbedringsarbejder.
Hvis ovenstående krav om iværksættelse er opfyldt, kan udlejeren varsle lejeforhøjelse som følge af forbedringer med 3 måneders varsel. Kravene til varslingen afhænger af om, det er en reguleret eller ureguleret ejendom, og om der er beboerrepræsentation i ejendommen. Varslingen skal bl.a. indeholde oplysning om lejerens hhv. beboerrepræsentationens mulighed for at gøre indsigelse mod varslingen.
Råderet
I lejeloven er fastsat regler om lejerens ret til at udføre individuelle forbedringer og til at modtage en godtgørelse for forbedringerne ved fraflytning - den individuelle råderet, hvis lejeren flytter inden 11 år. Lejeren kan ikke 'tage forbedringen med sig'.
Forbedringerne skal være rimelige og hensigtsmæssige og have en acceptabel kvalitet. Udlejeren kan kræve sikkerhed for, at lejeren kan dække eventuel skade, fx ved at tegne ansvarsforsikring. Hvis arbejderne er skyld i en skade, er lejeren erstatningsansvarlig.
Lejeren har ret til lave følgende forbedringer:
- Nyt eller forbedret bad, wc og køkken, herunder ændringer af skillevægge, der er en følge af arbejderne. Lejeren må også skifte de hårde hvidevarer, der i forvejen hører til lejligheden
- Energibesparende foranstaltninger, for eksempel forsatsruder og termostatventiler
- Ressourcebesparende arbejder i øvrigt, for eksempel blandingsbatterier
- Tekniske installationer, herunder el-installationer
Anmeldelse til udlejer
Udlejeren skal have skriftlig besked, før lejeren går i gang. Lejeren skal beskrive forbedringsarbejderne, og hvad de vil koste.
Hvis lejeren ikke har fået skriftlig besked fra udlejeren senest seks uger efter, at udlejeren har fået alle de nødvendige oplysninger i lejerens anmeldelse, kan lejeren gå i gang.
Lejerens ansvar
Det er lejerens ansvar, at udlejeren rent faktisk har fået lejerens anmeldelse. Derfor bør lejeren sikre sig en eller anden form for bevis.
Hvis lejeren ikke overholder pligten til på forhånd at anmelde installationen til udlejeren, mister lejeren retten til at få godtgørelse.
Byggetilladelse eller melde ændringer til bygningsmyndighederne
Lejeren skal, før arbejdet går i gang, sørge for at få byggetilladelse eller anmelde ændringerne til bygningsmyndighederne, hvor det kræves. Regninger herfor betales af lejeren.
Udlejeren kan fratrække værdien af de installationer, bygningsdele, som lejeren skifter ud, i godtgørelsen. Lejer og udlejer bør derfor forinden aftale, hvor meget der skal trækkes fra.
Afslag fra udlejer
Udlejeren kan kun nægte at give lejeren lov til at udføre arbejdet, hvis der er særligt vægtige grunde. Det kan være luksusprægende eller særligt energiforbrugende arbejder samt arbejder, som ejendommen el- og afløbskapacitet ikke kan klare. Også arbejder der ikke står i et rimeligt forhold til værdien af lejemålet, eller som efter et samlet skøn vil blive af for ringe kvalitet.
Udlejerens afslag skal være skriftligt og oplyse, hvilke arbejder der gøres indsigelse imod og grunden til det.
Beregning af godtgørelse
Når forbedringerne er lavet, skal lejeren med en kopi af regningerne dokumentere betalingen over for udlejeren. Beløbene skal også skrives på lejekontrakten.
Der kan kun medregnes dokumenterede udgifter til momsregistrerede virksomheder, som driver bygge- og anlægsvirksomhed. Værdien af eget arbejde og udgifter til materialer i den forbindelse bliver ikke regnet med.
Udlejeren kan trække uforholdsmæssigt høje udgifter og værdien af ekstra installationer fra.
Endelig trækkes tilskud efter anden lovgivning fra.
De udgifter, der herefter danner grundlaget for at beregne godtgørelsen (beregningsgrundlaget), skrives på lejekontrakten.
Godtgørelsen ved råderetten udgør den del af beregningsgrundlaget, som overstiger et bundfradrag på 17.537 kr.
Lejeren kan højst få 138.726 kr. af de udgifter, der ligger over 17.537 kr. Godtgørelse under 3.509 kr. bortfalder. Beløbsgrænserne reguleres hvert år.
Nedskrivning af godtgørelse
Den beregnede godtgørelse nedskrives over 11 år fra det tidspunkt, forbedringen er taget i brug. Godtgørelsen nedskrives således med 10 pct. hvert år, først gang to år efter, forbedringen er taget i brug. Efter 11 år har lejeren ikke længere krav på at få godtgørelse for sin investering.
Såvel datoen, hvor forbedringen er taget i brug, som en eventuel særlig aftale om nedskrivning af godtgørelsen skrives på lejekontrakten.
Flere forbedringsarbejder
Lejeren kan udføre flere forbedringsarbejder efter hinanden inden for det samlede maksimum på 138.726 kr.
Hvis lejeren spreder flere forbedringer over længere tid, trækkes bundfradraget på 17.537 kr. fra ved beregning af godtgørelse for hvert enkelt forbedringsarbejde, og godtgørelsen nedskrives for hvert enkelt arbejde for sig. Det kan derfor bedst betale sig for lejeren at samle flere arbejder i ét samlet arbejde, så der kun er et bundfradrag.
Udbetaling af godtgørelse
Hvis lejeren flytter, inden der er gået 11 år fra den dato, hvor forbedringen er taget i brug, skal udlejeren betale restgodtgørelsen til lejeren.
Arbejderne skal være gjort færdige på det tidspunkt hvor lejeren flytter. Er de ikke det, kan udlejeren kræve dem gjort færdige for lejerens regning – eller evt. kræve at lejemålet bliver ført tilbage, som den var før, hvis det er den billigste løsning for lejeren. Ved den sidste løsning har lejeren ikke krav på godtgørelse.
Udlejeren kan også vælge selve at betale for at få gjort forbedringerne færdige, og så har lejeren ikke krav på at få godtgørelse.
Hvis lejeren ønsker at lave andre forbedringer end dem, råderetten i lejeloven giver lejeren mulighed for, kan lejeren forsøge at lave en aftale med udlejer.
Ved uenighed
Er lejer og udlejer uenige om lejerens ret til at lave forbedringerne, kan spørgsmålet indbringes for huslejenævnet. Uenigheder om reduktion af beregningsgrundlaget for godtgørelsen og om lejerens udgifter til forbedringsarbejderne afgøres også af huslejenævnet.
Lejerens installationsret
Lejeren har nogle muligheder for selv at forbedre boligen. Ønsker lejeren for eksempel et nyt køleskab, kan lejeren bruge installationsretten. Lejeren betaler selv og kan tage det med ved fraflytning. Det er afgørende, at der er tale om sædvanlige installationer som for eksempel:
- komfur
- køleskab
- vaskemaskine
- emhætte
- el-sug
- termostatventiler
- ressourcebesparende installationer, der for eksempler sparer på vandet
Besked til udlejeren
Lejeren skal give udlejeren besked, før installationen foretages. Hvis lejeren laver installationen uden først at underrette udlejeren eller gør det, selvom udlejer har gjort indsigelse, risikerer lejeren at måtte fjerne det for egen regning.
Udlejer kan kræve, at arbejdet udføres håndværksmæssigt forsvarligt, og en sikkerhed for, at lejeren kan dække en eventuel skade – for eksempel ved at tegne en forsikring. Hvis installationerne er skyld i en skade, er lejeren erstatningsansvarlig.
Udlejer kan kun modsætte sig installationen, hvis det kan bevises, at ejendommen ikke har kapacitet nok til installationen. Det kan for eksempel være strøm eller afløb.
Hvis lejeren tilbyder selv at betale for at få forbedret kapaciteten, kan udlejeren ikke længere modsætte sig, at lejeren for eksempel installerer en vaskemaskine.
Hvad sker der med installationen ved fraflytning?
Tager lejeren installationen med sig ved fraflytning, kan udlejeren kræve, at lejeren bringer lejligheden tilbage til den stand, den var i, da lejeren flyttede ind.
Det kan være mest praktisk, at lejer og udlejer på forhånd aftaler, hvad der skal ske med installationerne ved fraflytning.
Hvis lejer og udlejer ikke kan blive enige om installationsretten, kan sagen indbringes for huslejenævnet.