Vedligeholdelse er altså det arbejde, der sletter sporene efter slid og ælde samt skader.
Vedligeholdelse kan ikke medføre huslejestigninger modsat forbedringer, der godt kan resultere i huslejestigninger, da forbedringer forøger det lejedes værdi.
Ethvert arbejde beskrives derfor enten som et forbedringsarbejde eller et vedligeholdelsesarbejde, eller det kan opdeles i en vedligeholdelsesdel og en forbedringsdel.
Indvendig og udvendig vedligeholdelse
Der skelnes mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse.
Indvendig vedligeholdelse omfatter:
- maling
- hvidtning
- tapetsering i lejligheden
- lakering af gulve
Udvendig vedligeholdelse omfatter:
- al anden vedligeholdelse uanset, om det foregår i eller uden for lejligheden
Den udvendige vedligeholdelse – det vil sige al anden vedligeholdelse end maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulv – påhviler udlejeren, medmindre andet er aftalt mellem lejer og udlejer. Det er dog normalt lejeren, som skal vedligeholde låse og nøgler.
Vedligeholdelseskonto
Den indvendige vedligeholdelse påhviler udlejeren, med mindre andet er aftalt mellem lejer og udlejer.
Det betyder, at udlejeren skal afsætte et fast årligt beløb til lejlighedens indvendige vedligeholdelse på en konto for lejligheden. Hvis lejeren helt har overtaget den indvendige vedligeholdelsespligt, skal der ikke føres en konto for lejlighedens indvendige vedligeholdelse.
Vedligeholdelseskontoens størrelse
Beløbet udgør i 2017-niveau 50 kr. pr. m² og reguleres årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Beløbet opkræves over lejen.
I det omfang, lejeren har overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse, nedsættes beløbet forholdsmæssigt.
Udlejerens pligt til at vedligeholde lejligheden indvendig anses for opfyldt, når det afsatte beløb er anvendt.
Beløb, som er afsat på den indvendige vedligeholdelseskonto, tilhører ikke lejeren.
Lejeren kan kræve, at udlejeren opfylder vedligeholdelsespligten, men beløbet på kontoen tilhører udlejeren. Udlejeren afsætter altså en del af lejeindtægten til at opfylde sin vedligeholdelsespligt.
Hvem skal vedligeholde?
Udlejeren kan selv beslutte, om lejeren selv kan udføre vedligeholdelsesarbejderne, eller om der skal anvendes faglærte håndværkere og hvilke.
Lejeren har ikke krav på, at udlejeren refunderer udgifter til indvendig vedligeholdelse, som lejeren har udført, med mindre det er aftalt mellem parterne.
Regler om konti for udvendig vedligeholdelse
I boligreguleringsloven findes en række regler om konti for udvendig vedligeholdelse. Reglerne gælder for private udlejningsejendomme med beboelseslejemål, medmindre der er tale om ejendomme med færre end syv beboelseslejemål (små-ejendomme) eller ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1.1.1980 anvendtes til andet end beboelse. Efter lovens §§ 18 og 18 b skal der for ejendomme, der er omfattet af lovens kapitel II-IV afsættes beløb til ejendommens udvendige vedligeholdelse. § 18-kontoen vedrører en regnskabsmæssig afsætning og indebærer ikke, at udlejeren skal holde de afsatte midler adskilt fra sin øvrige formue. Der tilskrives derfor ikke renter til denne konto. § 18 b-kontoen er en bindingskonto i Grundejernes Investeringsfond, og ordningen indebærer, at udlejeren skal indbetale de årlige afsætningsbeløb til fonden. Der tilskrives renter på denne konto.
Udlejeren skal udarbejde særskilt årsregnskab for hver vedligeholdelseskonto. En negativ saldo overføres til næste årsregnskab.
Vedligeholdelseskontiene følger ejendommen ved ejerskifte.
Udlejerens udvendige vedligeholdelsespligt er ikke som ved den indvendige vedligeholdelsespligt begrænset til det beløb, der står på kontoen. Pligtens omfang afhænger af ejendommens vedligeholdelsesstand.
Vedligeholdelsespligt
Lejelovgivningen indeholder en række regler, som kan bruges over for den part, som ikke overholder pligten til vedligeholdelse
Sanktioner
Reglerne vedrører både sanktioner over for lejere og over for udlejere, som ikke overholder vedligeholdelsespligten.
Sanktionerne over for udlejeres manglende overholdelse af vedligeholdelsespligten kan eksempelvis bestå i et påbud om udbedring af vedligeholdelsesmanglerne eller en nedsættelse af lejen. Det er huslejenævn eller domstolene, som afgør disse sanktioner.
Vurderingen af, om lejerens vedligeholdelsespligt er overholdt ved fraflytning, tager udgangspunkt i den tilstand lejemålet havde ved indflytningen. Lejemålets tilstand ved fraflytning fastlægges i en indflytningsrapport, jf. vejledning nr. 10936 af 21. oktober 2015.
Udlejeren fremsætter oftest først sit eventuelle krav i fraflytningssituationen.
Modregning i depositum
Hvis lejeren ikke overholder sin vedligeholdelsespligt, kan udlejeren modregne udgifterne til vedligeholdelse i depositum.
Udlejeren kan udføre vedligeholdelsesarbejder for lejerens regning både i lejeperioden og efter lejeperiodens udløb.
Hvis lejeren ikke overholder vedligeholdelsespligten, vil udlejeren i visse tilfælde kunne opsige lejeaftalen under henvisning lejerens manglende "iagttagelse af god skik og orden".
I særlig grove tilfælde kan udlejeren ophæve lejeforholdet efter bestemmelserne i lejelovens § 93.
Vedligeholdelsesmangler
Hvis der opstår uenighed mellem parterne om vedligeholdelsesmangler, vil sagen skulle afgøres af enten huslejenævnet eller boligretten.