De almene lejeboliger er omfattet af den almene lejelov. Efter reglerne heri fastsættes den samlede husleje for boligerne i en afdeling, så der til enhver tid er dækning for afdelingens driftsudgifter. Det princip hedder balancelejeprincippet.
Der må således ikke budgetteres med overskud på afdelingernes drift. Dog kan der for at undgå hyppige lejereguleringer budgetteres med et mindre beløb til uforudsete udgifter.
Lejen for den enkelte bolig fastsættes på grundlag af en vurdering af boligernes indbyrdes brugsværdi. Det vil sige, at der fastlægges en fordelingsnøgle efter boligernes brugsværdi. Hvis den indbyrdes værdi anses at være nogenlunde ens, kan fordelingen ske i forhold til boligernes areal.
På afdelingsmødet vedtages hvert år et driftsbudget. Hvis den gældende leje ikke kan dække driftsudgifterne, skal lejen med tre måneders varsel forhøjes, så der igen er dækning.
Udføres der forbedringer i afdelingsboliger, skal udgifterne hertil fordeles på de boliger, hvor forbedringerne er udført, i forhold til den forøgede brugsværdi.
Beboerindskud
Til delvis dækning af finansieringen af almene udlejningsboliger, herunder ældreboliger og ungdomsboliger, opkræver udlejer et beboerindskud ved lejemålets indgåelse.
Når der betales beboerindskud, kan udlejer ikke samtidig kræve depositum og forudbetalt leje. For almene boliger betales lejen månedsvis forud. Disse regler kan ikke fraviges ved parternes aftale.
Regler om fastsættelse af beboerindskud findes i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger med videre og i bekendtgørelse om drift af almene boliger.
Udlejer tilbagebetaler det indbetalte beboerindskud, når lejeaftalen ophører. Udlejer kan modregne i beboerindskuddet for lejerens forpligtelser overfor udlejeren, herunder for de forpligtelser lejeren måtte have ifølge lejeaftalen i forhold til udlejer. Udlejer skal derfor tilbagebetale resten af det indbetalte beboerindskud, når disse forpligtelser er gjort op.
Vand, varme, tv m.v.
Huslejen dækker for retten til at benytte boligen, men udlejer vil ofte kræve betaling for andre ydelser, som leveres til lejeren.
Det er ydelser, der typisk afregnes i forhold til lejerens forbrug.
Det kan dreje sig om:
- vand
- varme
- el
- gas
- fjernsyn
- bredbånd
Betaling for disse forbrugsafhængige ydelser opkræves normalt sammen med lejen, men vil som oftest ikke være en del af lejen. Lejerens manglende betaling af forbrugsafhængige ydelser kan på samme måde som manglende betaling af leje berettige udlejeren til at opsige eller ophæve lejeaftalen. Reglerne om vand og varme findes i den almene lejelovs kapitel 10, mens reglerne for internet og tv findes i kapitel 11.
Betaling for fællesantenner og internet mv.
Reglerne om betaling for fællesantennefaciliteter og såkaldte elektroniske telekommunikationstjenester (internetadgang, telefoni, video on demand og lignende) findes i almenlejelovens kapitel 11.
Det fremgår af disse bestemmelser, at har udlejeren indgået aftale med lejeren om at levere fælles signalforsyning, har udlejeren krav på at få de af udlejeren afholdte nødvendige og rimelige udgifter hertil refunderet hos lejeren. Udgifterne til fællesantennen fordeles som udgangspunkt på samtlige lejemål i ejendommen med lige store beløb. Udgifterne til fællesantenne m.v. kan ikke indeholdes i huslejen, men skal opkræves ved siden af lejen. Dette har den konsekvens, at betaling til tv-forsyning m.v. ikke indgår i boligstøtteberegningen.
Reglerne omfatter egne fællesantenneanlæg og programforsyning udefra, fx fra et eksternt fællesantenneanlæg, fra et såkaldt byanlæg eller fra hybridnet.
Lejeren kan som følge af regler i radio- og fjernsynsloven anmode om at blive fritaget for tilslutning til og betaling for fælles programforsyning i fællesantenneanlægget. Reglerne om mulighed for fravalg af programforsyning trådte i kraft den 1. juli 2016, men som følge af overgangsbestemmelser kan der være lejere, for hvem reglerne først får virkning på et senere tidspunkt.
Læs mere om reglerne for fælles tv-forsyning på forbrug.dk
Betaling for varme og varmt vand
Reglerne om lejernes betaling for varme (rumopvarmning) og varmt vand findes i den almene lejelovs kapitel 10. Betalingen dækker opvarmningen af vandet og ikke selve vandforbruget.
Betaling for varme og varmt vand, som udlejeren leverer, kan ikke indeholdes i lejen for beboelseslejligheder. I forbindelse med udlejning af enkeltværelser er der ikke krav om, at betalingen for varme og varmt vand skal holdes uden for lejen.
For beboelseslejemål i øvrigt skal betaling for varme og varmt vand afregnes over et særskilt varmeregnskab, hvori alene brændselsudgiften medtages. For ejendomme med kollektiv varmeforsyning - typisk fjernvarme - medtages dog den samlede udgift i regnskabet. Desuden skal udgifter til energimærkning og udarbejdelse af energiplan mv. samt udgifter til kontrolmåling, justering og rensning af oliefyrsanlæg medtages i varme- og varmtvandsregnskabet.
Varmeregnskabsreglerne finder også anvendelse, hvis udlejeren opvarmer med el eller gas.
Udlejer kan dog forlange, at lejeren fremtidig betaler elektricitetsudgifter på grundlag af afregningsmålere direkte til elselskabet. Ændringen kan gennemføres med seks ugers varsel.
Der er ikke efter reglerne krav om, at varme og varmt vand afregnes efter måling af den enkelte lejers forbrug.
Som udgangspunkt er det udlejeren, der bestemmer, hvordan betaling for varme og varmt vand skal afregnes.
Varme
Udlejers udgifter til varme kan fordeles mellem lejerne efter:
- egnede varmefordelingsmålere eller
- bruttoetageareal eller rumfang
Varmt vand
Udlejers udgifter til varmt vand kan fordeles mellem lejerne efter:
- egnede varmtvandsfordelingsmålere eller
- antallet og arten af varmtvandshaner samt antallet af værelser
Beslutninger om at ændre afregningsmåden for varme og varmt vand kan gennemføres med seks ugers varsel til en varmeregnskabsperiodes begyndelse.
Siden 1999 har der været krav om, at der i eksisterende bebyggelse skal installeres varmefordelingsmålere. I alt nybyggeri skal der også installeres varmefordelingsmålere. I nybyggeri skal vandinstallationen forberedes til installation af målere til at måle forbruget af varmt vand.
Betaling for vand
Reglerne om lejerens betaling for vand findes i almenlejelovens kapitel 10.
I modsætning til reglerne om betaling for varme og varmt vand kræves det hverken efter den private eller den almene lejelov, at vandudgifter skal afregnes ved siden af huslejen. Hvis udgifter til vand opkræves som en del af huslejen, skal udlejer ikke udarbejde et vandregnskab.
Hvis vandforbruget ikke fordeles efter forbrugsmålere, opkræves betalingen for udlejers levering heraf som en del af huslejen. I en ejendom med omkostningsbestemt leje fordeles ejendommens vandforbrug som de øvrige driftsudgifter efter et bestemt fordelingstal. I en ejendom, hvor lejen er fastsat efter det lejedes værdi, indgår vandudgiften i huslejen som en afgift. For lejere i almene boliger fordeles udgiften til vand som huslejen i øvrigt.
Udlejer har altid mulighed for at beslutte, at lejernes betaling for vandforbrug skal ske på baggrund af forbrugsmålere.
Træffes en sådan beslutning om, at den enkelte lejers vandforbrug skal afregnes efter forbrugsmålere, skal afregning ske over et særligt vandregnskab, hvori udlejeren medtager udgifter til betaling for vand.
Modsat reglerne om fordeling af udgifter til varme og varmt vand er der ikke mulighed for at vende tilbage til det hidtidige fordelingsgrundlag, når man én gang er gået over til vandforbrugsmålere.
Varme- og vandregnskaber
I regnskabet kan alene medtages betaling for brændselsudgiften henholdsvis vand- og vandafledningsudgiften - dog med den undtagelse, at der for ejendomme med kollektiv varmeforsyning kan medtages den samlede udgift.
Andre udgifter, såsom udgifter til udfærdigelse af regnskabet og aflæsning af målere, kan ikke medtages i regnskabet. Rabatydelser og lignende, som ydes udlejeren, skal godskrives regnskabet.
Regelsættene indeholder en række detaljerede regler om udarbejdelse og aflæggelse af regnskab. Nedenfor gennemgås de centrale regler i disse regelsæt. Regnskabsregler er altovervejende ens for lejere i private boliger og lejere almene boliger.
Varmeregnskabsåret
For varmeregnskaber i ejendomme med kollektiv varmeforsyning skal regnskabsperioden fastsættes, så den svarer til værkets regnskabsperiode. For andre varmeregnskaber er regnskabsperioden 1. juni til 31. maj, medmindre andet er aftalt.
For vandregnskaber skal regnskabsåret fastsættes, så det svarer til det, som udlejeren afregner efter i forhold til kommunen eller vandværket. Udlejeren kan dog beslutte, at vandregnskabsperioden skal følge varmeregnskabsåret.
A conto-bidrag
Udlejeren kan med seks ugers varsel forlange, at lejerne betaler a conto-bidrag samtidig med huslejebetalingerne til dækning af udgiften, ligesom udlejeren med samme varsel kan forhøje a conto-bidraget.
Det samlede a conto-bidrag må højst udgøre det beløb, som ejendommen forventes at blive pålignet for perioden. Efter praksis vedrører denne grænse alene det samlede bidrag og ikke den enkelte lejers bidrag.
Krav til regnskabet
Regnskabet skal indeholde oplysning om lejerens andel af de samlede udgifter og om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning fra varme- eller vandforsyningsleverandør samt oplysning om lejerens mulighed for at gøre indsigelse imod regnskabet. Disse oplysninger er gyldighedbetingelser for regnskabet.
Varmeregnskabet skal være kommet frem til lejerne senest fire måneder efter regnskabsårets udløb. For ejendomme med kollektiv varmeforsyning skal regnskabet dog blot være kommet frem til lejerne senest tre måneder efter, at endelig afregning fra værket er modtaget af udlejeren, hvis dette tidspunkt ligger efter fire-månedersfristen. For vandregnskabet er fristen tre måneder efter, at endelig afregning er modtaget.
Hvis der ikke fremsendes et gyldigt regnskab inden for disse frister, mister udlejeren retten til at kræve tillægsbetaling, hvis a conto-bidragene ikke kan dække den samlede betaling.
Aflægges regnskabet ikke inden yderligere to måneder, kan lejeren undlade at indbetale bidrag, indtil regnskabet er modtaget og eventuel overskydende a conto-betaling er tilbagebetalt.
Når forbrugsregnskabet er udsendt, kan lejeren forlange, at udlejeren giver mulighed for at gennemse regnskabsbilagene. Dette kan ske på ejendommen eller et andet i det pågældende byområde.
Klage
Lejeren kan skriftligt klage over forbrugsregnskabet senest seks uger efter modtagelsen. Klagen skal indeholde oplysninger om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejer skal indbringe sagen for beboerklagenævnet senest seks uger efter lejerfristens (ligeledes seks uger) udløb, hvis udlejeren fortsat mener, at regnskabet er korrekt.