Du skal være opmærksom på, at boligorganisationen kan kræve, at lejligheden først overtages 14 dage efter lejeaftalens begyndelse.
Lejemålets fremtræden
Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse og i hele lejeperioden.
Udlejer skal også sørge for, at alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand og varme skal være i god og brugbar stand.
Kravene til lejemålets fremtræden ved indflytningen fremgår af den almene lejelov, men vil også typisk være præciseret i boligorganisationens vedligeholdelsesreglement. Vedligeholdelsesreglementet og husordenen skal udleveres i forbindelse med indgåelse af en aftale om leje af en almen bolig.
Forholdene på overtagelsestidspunktet har især betydning for lejerens muligheder for at kunne klage over mangler ved det lejede og for udlejerens krav om istandsættelse ved lejeforholdets ophør. Det vil sige to ting:
- Hvis lejemålet ved overtagelsen ikke er i en sådan stand, som lejeren efter lejeloven eller lejeaftalen kan kræve af udlejer, så kan det berettige lejeren til at foretage visse handlinger over for udlejer. Det er det, man også kalder misligholdelsesbeføjelser (udbedring af mangler, nedslag i lejen, ophævelse af lejeaftalen eller erstatning, hvis der er lidt et økonomisk tab). Boligretten tager stilling til sager, hvor der mellem lejer og udlejer er uenighed herom. Læs nærmere herom nedenfor
- Det har en betydning for, hvilken stand udlejeren kan forlange, at lejeren skal aflevere lejemålet i. Lejer kan nemlig ikke pålægges at aflevere lejemålet i en bedre stand, end det var i ved overtagelsen. Det kan derfor være en god idé at skaffe sig bevis for den stand det lejede var i ved indflytningen, for eksempel ved fotos
I vedligeholdelsesreglement vil det være nærmere beskrevet, hvilken stand lejemålet skal være i ved overtagelsen, og hvordan vedligeholdelsespligten er fordelt mellem lejer og udlejer. Man sondrer mellem en A- og en B-ordning. For A-ordningens vedkommende kan der være tale om en A-ordning med eller uden normalistandsættelsesbeløb.
Ved A-ordningen har lejeren den indvendige vedligeholdelsespligt, men udlejer overtager den gradvist. Ved B-ordningen har udlejer den indvendige vedligeholdelsespligt, og udgifterne afholdes over boligens vedligeholdelseskonto, som lejeren indbetaler til.
Hvis boligorganisationen har besluttet, at den såkaldte A-ordning skal anvendes, så er udgangspunktet, at vægge og lofter skal være nyistandsatte ved indflytning. Det er vigtigt for lejeren at være opmærksom på, fordi lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt og skal gennemføre normalistandsættelse ved fraflytning.
Overtagelsesforretning
Ved overtagelsen skal udlejeren under lejerens medvirken udarbejde en indflytningsrapport. Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet, eller sendes til lejeren senest 14 dage efter synet, hvis lejeren ikke er tilstede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.
Mangler ved det lejede
I lejelovgivningen er fastsat en række regler om lejerens mulighed for at reagere over for mangler ved det lejede. Det gælder både egentlige fysiske mangler og såkaldte retlige mangler - det kan for eksempel være en anden person, der mener at have lejet boligen og derfor har råderetten. Det gælder også for oprindelige mangler – mangler, der allerede er opstået ved lejeaftalens indgåelse – og efterfølgende mangler – mangler der opstår under lejeforholdet. Spørgsmålet om efterfølgende mangler hænger sammen med spørgsmålet om udlejers overholdelse af vedligeholdelsespligten.
Hvornår er der mangler?
Efter reglerne anses det lejede for mangelfuldt, hvis det lejede ikke ved overtagelsen er i den stand, som lejeren efter retsforholdet kan kræve – altså ikke opfylder lovgivningens krav eller aftalens krav. Derudover kan lejemålet også være mangelfuldt, hvis det ikke lever op til vedligeholdelsesreglementet.
Beviser for manglen
Efter reglerne kan lejeren selv afhjælpe manglen for udlejerens regning, hvis en mangel ikke straks efter påkrav udbedres af udlejeren. Hvis denne mulighed vælges, er det vigtigt for lejeren at skaffe sig beviser for, hvori manglen bestod, før lejeren selv udbedrede den for udlejers regning.
Lejeren kan kræve lejen nedsat for den periode, hvor manglen forringer det lejedes værdi for lejeren.
Er manglen væsentlig, eller har udlejeren handlet svigagtigt, kan lejeren endvidere hæve aftalen, som herefter anses at være bortfaldet fra tidspunktet for ophævelsens meddelelse.
Erstatning
Lejer kan kræve erstatning, hvis en mangel, som udlejeren bærer ansvaret for, har givet ham et økonomisk tab. Erstatningspligt for udlejer kræver dog, at lejer skal have haft grund til at tro, at boligen ikke led af den pågældende mangel, eller at udlejeren har optrådt uhæderligt.
Misligholdelsesbeføjelser
Lejerens mulighed for at kræve udbedring af manglen, nedslag i lejen, ophævelse af lejeaftalen eller erstatning kaldes misligholdelsesbeføjelser.
Lejeren skal inden 14 dage efter lejeforholdets begyndelse gøre udlejer opmærksom på de mangler, der måtte være. Hvis manglen ikke kan opdages, uden at lejeren er særligt opmærksom, gælder fristen ikke. Fristen gælder heller ikke, hvis manglen ikke opdages på grund af, at udlejer har givet ukorrekte eller vildledende oplysninger til lejeren (svig).
Hvis fristen ikke overholdes, mister lejeren sin ret til at gøre manglen gældende. Reglen indebærer dog ikke, at lejeren mister retten til, at udlejeren udbedrer manglen som led i sin vedligeholdelsespligt, men alene at lejeren mister retten til at gøre misligholdelsesbeføjelserne gældende.
Hvis lejer ikke gør udlejer opmærksom på fejl og mangler ved lejemålets begyndelse, kan det i forbindelse med fraflytningen blive vanskeligt for lejer at bevise, at det ikke er lejerens selv, der har forårsaget manglerne.
Klagemuligheder
Hvis der mellem en lejer og en udlejer i alment byggeri opstår uenighed om, hvorvidt lejemålet er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, kan sagen indbringes til afgørelse af beboerklagenævnet, som kan pålægge udlejeren at udbedre manglen. I alle kommuner med almene boliger findes der et beboerklagenævn.
Spørgsmålet om, hvorvidt lejeren er berettiget til at ophæve lejeaftalen, kræve nedslag i lejen eller kræve erstatning, skal afgøres af boligretten.