Boligorganisationens vedligeholdelsespligt
Boligorganisationens har generel vedligeholdelsespligt og skal sørge for en forsvarlig vedligeholdelse af boligorganisationens ejendomme og boliger.
Sker det ikke, kan kommunalbestyrelsen som tilsynsmyndighed pålægge boligorganisationen at udføre nødvendige vedligeholdelsesarbejder.
Vedligeholdelsesforpligtelsen gælder både for ejendomme og boliger, der tilhører en afdeling af en almen boligorganisation samt for ejendomme, herunder administrationsejendomme, som boligorganisationen selv har skøde på.
Der skal foretages henlæggelser i fornødent omfang til større planlagte vedligeholdelsesarbejder i boligorganisationens afdelinger. Der henlægges ikke til vedligeholdelse eller til moderniseringer og forbedringer.
Udvendig og indvendig vedligeholdelse
Der sondres mellem udvendig vedligeholdelse og indvendig vedligeholdelse af afdelingerne.
Den indvendige vedligeholdelse defineres normalt som den vedligeholdelse, istandsættelse og fornyelse af indvendige overflader og træværk i lejlighederne.
Indvendig vedligeholdelse af boligen i boperioden omfatter:
- hvidtning
- maling
- tapetsering
- gulvbehandling
Den udvendige vedligeholdelse omfatter al anden vedligeholdelse i afdelingerne.
I modsætning til det private udlejningsbyggeri kan vedligeholdelsesarbejde i alment byggeri danne grundlag for lejeforhøjelser.
Udvendig vedligeholdelse i almene afdelinger
Som overordnet målsætning gælder, at bebyggelserne og disses anlæg skal vedligeholdes på en måde, som sigter på opretholdelse af den oprindelige kvalitet og brugsværdi.
Der skal derfor årligt budgetteres med henlæggelse af passende beløb til vedligeholdelse. Henlæggelse til vedligeholdelse sker efter en konkret vurdering af bygninger mv. og ikke med centralt (eller kommunalt) fastsatte beløb.
Der er mulighed for at vælge mellem to forskellige metoder:
- Ved den ene metode henlægges opdelt til henholdsvis fornyelse af tekniske installationer og til hovedistandsættelse
- Ved den anden metode henlægges samlet til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse af bygningsdele og installationer
Den sidste metode er mest anvendt.
Den systematik, der anvendes i det almene regelsæt, har følgende driftsbegreber:
- Almindelig vedligeholdelse: De afhjælpende vedligeholdelsesarbejder, som udføres løbende, når der konstateres svigt eller skader på dele af bygningsanlægget og dets installationer
- Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser: De forebyggende vedligeholdelsesarbejder, som udføres efter en forudgående økonomisk og teknisk planlægning
- Hovedistandsættelse: Samlet mere omfattende vedligeholdelse, som er nødvendig for at bringe en bygningsdel op på eller i nærheden af det oprindelige kvalitetsniveau
- Fornyelse: Udskiftning af bygningsdele og installationer, hvis ydeevne er faldet til et uacceptabelt niveau
- Modernisering og forbedring: Ændring, der hæver bygningens og boligens standard og tilfører ejendommen eller dens omgivelser en øget brugsværdi for beboerne
- Tilstandsvurdering: Vurdering af bygningsanlæggets tilstand på et givet tidspunkt.
Indvendig vedligeholdelse
Indvendig vedligeholdelse omfatter vedligeholdelse, fornyelse og istandsættelse i lejlighederne.
Reglerne om indvendig vedligeholdelse gælder uanset, om der er aftalt noget andet i lejekontrakten.
Der er to forskellige indvendige vedligeholdelsesordninger samt en variant. De kan ikke sammenblandes, og der kan derfor kun gælde en ordning i det konkrete tilfælde. Det er boligorganisationens bestyrelse, der vælger den indvendige vedligeholdelsesordning, der skal gælde afdelingen. Der skal for hver afdeling være udarbejdet et vedligeholdelsesreglement, som udleveres i forbindelse med lejekontraktens indgåelse.
A-ordningen
Vedligeholdelse i boperioden påhviler lejeren. Lejeren sørger for og afholder udgifterne til hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling i boperioden. Træværk ved døre og vinduer er blandt andet omfattet her.
Istandsættelse ved fraflytning betales af lejeren. Der skal almindeligvis udføres en normalistandsættelse. Normalistandsættelsen omfatter nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge og lofter samt rengøring. Istandsættelse af gulve og træværk er ikke omfattet af istandsættelsen ved fraflytning.
Afdelingen overtager dog gradvist over en periode på højst 10 år betalingen af normalistandsættelsen. Mange boligorganisationer anvender en overtagelsestakt på 1 procent pr. måned, hvilket betyder, at afdelingen efter otte år og fire måneders boperiode har overtaget betalingen af normalistandsættelsen ved fraflytning helt. Boligorganisationen beslutter, hvem der skal udføre istandsættelses-arbejdet.
B-ordningen
Lejeren indbetaler til en vedligeholdelseskonto, hvorved vedligeholdelse i boperioden påhviler afdelingen. Vedligeholdelsen omfatter hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling i boperioden. Træværk ved døre og vinduer er blandt andet omfattet her. Eventuel istandsættelse ved fraflytning påhviler afdelingen.
A-ordningen med normalistandsættelsesbeløb (NI-beløb)
Ordningen er en variant af A-ordningen. Vedligeholdelse i boperioden påhviler lejeren, jf. ovenfor under A-ordningen. Ved fraflytning betaler lejeren et NI-beløb, som via boligorganisationen stilles til den tilflyttende lejers rådighed til istandsættelse. Afdelingen overtager gradvist over en periode på højst 10 år betalingen af NI-beløbet.
Installationer i almene boliger
Den enkelte afdeling skal foretage og afholde udgiften til vedligeholdelse og fornyelse af låse, vand- og gashaner, elafbrydere, wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende installationer, med mindre forringelsen skyldes lejerens forsømmelse.
Misligholdelse i almene boliger
Uafhængig af hvilken vedligeholdelsesordning, der gælder i boligafdelingen, skal en fraflyttende lejer betale for udbedring af eventuel misligholdelse af det lejede.
I loven er misligholdelse defineret således: "...det lejede er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd af boligtageren, medlemmer af dennes husstand eller andre, som boligtageren har givet adgang til boligen".
Manglende vedligeholdelse bevirker i sig selv ikke, at der tale om misligholdelse. Hvis den manglende vedligeholdelse har medført skade - eksempelvis på et gulv, hvor lakken er delvist slidt af - kan der dog være tale om misligholdelse.
Syn og prissætning
I forbindelse med fraflytning syner boligorganisationen lejligheden for at konstatere, om der skal foretages udbedring af misligholdelse. Er der tale om A-ordningen, skal det konstateres, hvilke normalistandsættelsesarbejder, der skal udføres. Samtidig sættes der en pris på arbejderne. Lejeren skal indkaldes til synet og have kopi af synsrapporten samt et overslag over udgifterne - og i den forbindelse over den del af udgifterne, som lejeren skal betale. Der er en del formelle procedureregler herom og om den endelige afregning, og overholdes reglerne ikke, bortfalder afdelingens krav mod den fraflyttende lejer.
Henlæggelser i almene boliger
Den enkelte boligafdeling skal henlægge passende beløb til:
- Istandsættelse af lejlighederne ved fraflytning eller betaling af et normalistandsættelsesbeløb ved A-ordningen med normalistandsættelsesbeløb (NI-beløb)
- Indvendig vedligeholdelse af lejlighederne i afdelinger med B-vedligeholdelsesordningen
- Eventuel istandsættelse af lejlighederne ved fraflytning i afdelinger med B-ordningen
- Tab ved lejeledighed og fraflytninger
Udtrykket "passende beløb" skal forstås således, at hvis man forventer at få udgifter til de pågældende formål, skal der foretages henlæggelse.
Det er derfor klart, at der altid enten skal henlægges efter nr. 1 eller nr. 2. Derimod er det ikke sikkert, at afdelingen behøver at henlægge efter nr. 4, ligesom henlæggelse efter nr. 3 afhænger af de konkrete forhold i den enkelte afdeling.