Andelsboliglovens § 5 fastsætter, hvad maksimalprisen må være ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening. Bestemmelsen fastsætter endvidere, hvorledes værdien af andelsboligforeningens formue skal opgøres.
Udgangspunktet er, at formuen skal opgøres efter nettoformueprincippet, dvs. som forskellen mellem foreningens aktiver og passiver. Den enkelte andels pris fastsættes herefter til en værdi svarende til en andel af foreningens formue.
Andelsboligloven definerer ikke udtømmende, hvad der skal forstås som henholdsvis aktiver og passiver, og nævner alene foreningens ejendom samt værdien af forbedringer som et aktiv, og prioritetsgæld (tinglyst gæld i fast ejendom) i foreningens ejendom som et passiv. Loven angiver også, hvordan opgørelsen af foreningens aktiver og passiver skal ske.
Erhvervsstyrelsen har udarbejdet en vejledning om prisfastsættelsesbestemmelserne i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.
Fastsættelse af ejendommens værdi
Efter andelsboliglovens § 5 kan andelsboligforeningen fastsætte ejendommens værdi som én af følgende værdier:
1. Anskaffelsesprisen
2. Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering)
3. Den offentlige ejendomsvurdering
Efter andelsboligloven er der ikke noget til hinder for at skifte fra ét værdiansættelsesprincip til et andet på næstkommende generalforsamling.
Bestyrelsen for andelsboligforeningen skal godkende overdragelsesaftalen og dermed også prisen for andelen. Det er således bestyrelsen, der skal sikre, at prisen er i overensstemmelse med maksimalprisreglen og regulere denne, hvis den er for høj.
Andelsboliglovens § 5, stk. 5
Andelsboliglovens § 5, stk. 5, er en særbestemmelse, der bestemmer hvordan foreningens formue skal opgøres, såfremt det er ydet kontant støtte efter § 29 i lov om byfornyelse og udvikling af byer.
Er der tinglyst deklaration på foreningens ejendom efter § 29 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, fradrages der ved opgørelsen af foreningens formue et beløb, der svarer til den ydede støtte efter kapitel 4 i lov om byfornyelse og udvikling af byer. Fradrag efter 1. pkt. skal kun foretages i den periode, hvor det i den tinglyste deklaration er angivet, at tilbagebetaling af støtte skal finde sted ved afhændelse af foreningens ejendom.
Erhvervsstyrelsen er blevet forelagt spørgsmål om den praktiske anvendelse samt fortolkning af andelsboliglovens § 5, stk. 5, bl.a. i forhold til med hvilket beløb foreningens formue skal korrigeres, om det også gælder for byfornyelsesstøtte der ikke er tinglyst på ejendommen, samt hvor længe byfornyelsesstøtten skal fratrækkes foreningens formue. Derfor har Erhvervsstyrelsen udarbejdet en vejledende udtalelse, som kan hentes nedenfor.
Erhvervsstyrelsens udtalelse er alene vejledende, og Erhvervsstyrelsen ikke kan tage stilling til konkrete sager. I tilfælde af uenighed om forståelsen af reglen træffes den endelige afgørelse af domstolene.
Andelsboliglovens § 5, stk. 7
Andelsboliglovens § 5, stk. 7, er en særbestemmelse, der skal beskytte andelshavere i særlige situationer mod fald i andelens værdi:
Er der ydet støtte til foreningen efter lov om sanering, lov om byfornyelse bortset fra kapitel 5, lov om boligforbedring eller lov om byfornyelse og udvikling af byer, kan en andelshaver uanset reglen i stk. 2-4 ved overdragelse beregne sig samme pris for andelen i foreningens formue, som der lovligt kunne beregnes umiddelbart inden gennemførelsen af de foranstaltninger, hvortil der er ydet støtte.
Erhvervsstyrelsen er blevet spurgt om, hvornår andelskronen kan fastfryses i overensstemmelse med andelsboliglovens § 5, stk. 7. Erhvervsstyrelsen er endvidere blevet spurgt om, hvorvidt der er en tidsbegrænsning på bestemmelsens anvendelse, samt hvorvidt der ved anvendelsen af bestemmelsen skal korrigeres for negative formuepåvirkninger, der skyldes andre omstændigheder end byfornyelsen. Derfor har Erhvervsstyrelsen udarbejdet en vejledende udtalelse, som kan hentes nedenfor.
Andelsboliglovens § 5, stk. 8
Andelsboliglovens § 5, stk. 8 er en særbestemmelse, der skal beskytte andelshavere i særlige situationer mod fald i andelens værdi:
Uanset reglerne i stk. 2-5 kan en andelshaver ved overdragelse beregne sig samme pris for andelen i foreningens formue, som han selv lovligt har betalt, såfremt ejendommen er opført med støtte efter lov om boligbyggeri eller lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger mv. og finansieret med indekslån.
Erhvervsstyrelsen er blevet spurgt om, hvorvidt andelsboliglovens § 5, stk. 8, fortsat finder anvendelse, hvis en andelsboligforening har foretaget omlægning eller indfrielse af foreningens indekslån, så andelsboligforeningen i dag ikke længere er finansieret med et indekslån. Derfor har Erhvervsstyrelsen udarbejdet en vejledende udtalelse, som kan hentes nedenfor.
Erhvervsstyrelsens udtalelse er alene vejledende, og Erhvervsstyrelsen ikke kan tage stilling til konkrete sager. I tilfælde af uenighed om forståelsen af reglen træffes den endelige afgørelse af domstolene.